11sacrofni6b
个人房地产投资
102
当前课程:个人理财
返回首页 下一节上一节

个人房地产投资  辅导

一、本章内容及要求

(一)掌握房地产投资的特征

(二)掌握房地产投资的方式

(三)了解房地产价格的影响因素

(四)了解房地产投资的风险控制策略

二、本章重、难点问题辅导

(一)房地产投资的基本知识

1.房地产的内涵

房地产是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。

房地产与其他经济物品或财产相比,具有不同的特征,主要表现为:不可移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性、房地产实体构成的二元性。

房地产按照用途,可以划分为:居住类房地产、商业类房地产、休闲类房地产、公共事业类房地产、工业类房地产。

2.房地产投资概述

房地产投资具有直接投资费用较高、回散期长、投资资本的购买力价值不易损失、易于取得贷款支持、但直接投资资本的流动性差、影响投资的不可分散性风险因素较多、需要专业知识和经验、投资方式和标的类型多样性等特点。   

房地产投资方式有:房地产开发投资、房地产购置投资、房地产抵押放款、购买房地产证券、房地产投资信托、有限合伙投资等。

3.房地产投资策略

进行房地产投资要按照一定的步骤制定投资决策,要对个人买房的支付能力作恰当的评价。

(二)房地产价格的影响因素

影响房地产价格的因素有城市土地价格的影响因素,包括社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素以及个别因素;还有影响建筑物价格的因素,包括建筑的构造:装修、设备、建筑的高度及规模、建筑的用途以及建筑物所在地区和当地的物价水平。

(三)房地产的估价方法

房地产的估价方法有成本法、市场比较法、收益法,每种方法有不同的适用条件。

1.成本法评估

成本法的理论基础是,一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。成本法要求对土地价格、折旧以及建筑改良物在估价时点的现时成本进行评估。从现时成本中减去折旧得到改良的评估价格,然后将土地价格加到改良物价价格中就得到房地产价格。

2.市场比较法

市场比较法是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较,通过对交易实例的价格进行适当修正,以此估算出估价对象的市场价值的方法。类似房地产是指与估价对象在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面,与估价对象相同或相近的房地产。

3.收益法

收益法是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益,用适当的折现率(也称资本化率)折算到估价时点价值的方法。收益法适用于有收益或有潜在的收益的可正常经营用房地产的估价。

(四)房地产投资的风险管理

房地产投资的风险类型一般有经营风险、自然风险、流动性风险和财务风险。从投资管理的角度一般将风险分为系统风险和非系统风险,也称作可分散风险和不可分散风险。

房地产投资风险控制策略是保证房地产投资安全的必要步骤。一般要注意:选择风险较小的项目进行投资、加强市场调查研究、通过投资组合来分散风险、通过良好的管理控制风险。

三、重、难点问题练习题

通过对上述重难点问题的学习,你可以进行一下自我测试,请对下面的问题进行思考:

(一)名词解释

房地产     市场比较法     房地产投资的流动性风险

(二)单选题

1、影响城市土地价格的一般因素是指对整个社会和地区的地价水平具有(      )影响的宏观因素。

A一般性        B特定性         C决定性        D普遍性

2、一座200床位的普通医院,九年前花费785.3万元建成(不包括土地、动产、场地改良的成本)。该类房地产建筑成本指数表明,自九年前至今医院建筑成本已增长68.3%,指数调整法评估的重置成本为:

A1321.66万元   B536.36万员     C248.94万元    D1072.72万元

3、由于经营策划失败,造成实际投资收益低于预期收益或投资失败,从投资管理角度看这类风险为(      )风险。

A系统风险      B非系统风险     C不可分散风险  D财务风险

(三)思考题

1、房地产投资具有哪些特征?

2、简述房地产投资决策过程。

3、如何防范房地产投资中的风险?

4、就你所使用的住房进行估价策划和价值评定。

(四)案例分析

在前些年的投资市场上,投资者的投资渠道可以说是少得可怜,一般情况下最主要的投资渠道就是股票、国债,否则就只能将钱放在银行里“吃”利息了。但股市对更多的投资者而言,永远是陌生的,股市动荡不安,使得许多消费者吃足了苦头,赔进大量的金钱不说,每日投入的时间、精力已经无法用数字来衡量,许多投资者对于股市投资渐渐丧失了信心。银行存款已经很低,还要征收20% 的利息税,将钱存在银行里已经越来越不合算,一年到头所得无几。投资者亟待寻找一个新的投资热点。

在国外和港、澳、台地区,除相关的金融投资以外,房地产一直是投资市场最受人关注的领域之一,在香港,有60% 以上的市民在投资房地产,作为一个传统的投资项目,房地产投资为何能如此吸引投资者的青睐呢?

思考:

以学生所在地为例,如何投资房地产呢?

房地产投资由于资金的投入量不同,相应适合投资的房产品也各不相同,如何进行区分相应的投资定位,分析投资的风险和投资的收益率呢?


问名师
    暂无课程资料
  • 我的笔记
  • 他人笔记
分享笔记